界面新闻记者 | 王婷婷

　　7月的土拍 ，没有一块地是轻松拿下的 。

　　7月底的北京，中海高溢价拿下酒仙桥地块 ，两天后，建发、绿城和一家来自沧州的民企
，又在北京抢了一个下午
。

　　地价越贵 ，抢得越激烈。2026年7月最后一周
，北京 、上海
、广州、杭州等热点城市集中开闸，仅7月28日一天 ，北上广三城核心地块共揽金超300亿元 。上海杨浦八埭头地块219轮竞价后以161.2亿元成交；北京朝阳酒仙桥地块248轮后竞价后以46.8亿元成交；广州荔湾地块成交溢价率高达41%。两天后
，北京三块地再拍百轮，一日揽金72.78亿元
。

　　一周之内 ，保利发展 、中海地产、华润置地
、招商蛇口、建发房产 、绿城集团
、金茂集团、越秀地产等轮番出手
，谁也不愿轻易退场。

　　同样的场景，今年上半年已在上海 、杭州
、深圳、北京等城市反复上演 ，核心地块逢拍必抢
，百轮竞价已成常态，“地王 ”频现 。

　　牌桌之上 ，几乎都是央国企
。普睿数智统计，上半年新增土储货值TOP10企业中
，绝大部分为央国企和地方国资。

　　数据来源：普睿数智研究 。界面新闻制图

　　“当前土拍呈现明显的集中度特征，”一名TOP5央企开发商相关负责人告诉界面新闻 ，各家房企对地块的研判越来越趋同
，不看好的地块大家都不碰，一旦认定是优质核心地块 ，就扎堆进场
，比拼拿地魄力
。

　　越贵越抢，越抢越贵。每一轮举牌都在抬高成本 ，房企抢的究竟是什么？

　　扎堆抢“地王
”

　　7月热点城市的土拍席上几乎没冷过场 。

　　7月7日
，杭州钱江世纪城地块率先登场，保利发展 、滨江集团
、绿城、建发 、金帝等品牌房企展开一轮厮杀 ，98轮竞价后保利发展以46.05亿元拿下地块
，溢价率26.68%
。

　　钱江世纪城地块失利的滨江集团，半个月后再战 ，火力全开。7月21日，滨江集团在杭州连落两子：18.1亿元拿下拱墅康桥地块
，溢价率达39.22%；5.66亿元摘得上城长睦地块，溢价率34.47% 。

　　7月24日 ，土拍战火烧到大湾区
。在深圳
，光明区光明街道地块被摆上拍卖桌，光明投控
、招商蛇口、中海地产 、满京华四家房企鏖战50轮。最终招商蛇口以15.05亿元成功突围 ，溢价率18.88% 。

　　同日
，广州白鹅潭商务区一宗涉宅用地迎来出让。保利发展与珠江实业正面交锋，现场10轮竞价后 ，保利发展以6.09亿元将地块收入囊中
，溢价率17.32%
。

　　四天后的7月28日，北上广杭四座城市的土拍战火同时点燃。

　　上海是这一天的重头戏 ，杨浦八埭头地块起始总价118.68亿元
，门槛足高到能坐上牌桌的只有四家房企 。中海选取 单独应战，金茂与建发组成联合体 ，保利发展与华润联手，招商蛇口则牵头越秀和瑞城一同参战
。

　　现场历经219轮拉锯后
，保利发展和华润联合体以161.2亿元笑到最后，溢价率35.83% ，综合楼面价达10.2万元/平方米
，一举成为2026年内“总价地王”和区域内新“单价地王 ”。

　　同日，保利发展还联手徐汇城投击败了招商蛇口、中海
、象屿建发联合体等实力房企 ，以70.6亿元摘下徐汇康健地块
，溢价率24.51%，刷新板块新“地王
” 。加上杨浦八埭头地块 ，保利发展单日上海拿地金额高达231.8亿元
。

　　北京场同样激烈。朝阳酒仙桥地块引来招商蛇口、越秀 、建发
、保利发展、中海 、绿城6家房企围猎 。现场竞价持续数小时
，举牌248轮，中海地产才以46.814亿元拿下地块 ，溢价率25.84%
，楼面价定格在8.1万元/平方米
。

　　广州荔湾地块的战况也是火药味十足。保利发展
、越秀、珠实 、中海
、绿城5家房企围猎一宗地，轮番举牌两小时、50轮竞价后 ，绿城最终以16.86亿元胜出，溢价率高达40.97% 。

　　杭州虽为二线城市
，核心地块同样抢手
。当天余杭区未来科技城两宗宅地出让，伟星房产以总价28.75亿元包揽 ，溢价率分别为11.47%和15.79%。

　　两天后
，北京趁热打铁再推三宗宅地 。昌平东小口地块吸引越秀 、保利
、建发及北京城建+绿城联合体四家角逐，103轮后竞价后建发以49.77亿元摘下 ，溢价率10.6%。门头沟四道桥地块
，中建智地、招商蛇口 、绿城三方鏖战，线上加线下累计163轮竞价后 ，绿城以14.706亿元拿得地块
，溢价率16.71%
。

　　最让人意外的是顺义地块，住总集团、天津卓宸盛川
、沧州玖熙三家同台竞技 ，来自河北的民企沧州玖熙以8.308亿元击败国企住总
，溢价率12.57%，成为当天唯一的民企赢家。最终 ，三块地全部溢价出让，北京一日揽金72.78亿元 。

　　整个7月
，从杭州到北京、从深圳到上海，核心地块的土拍硝烟此起彼伏 ，溢价率频频被刷新
。每一轮加价都是房企实力的较量
，举到最后的人，靠的不是运气 ，是资金实力。

　　流速就是生命线

　　“经过这几年市场调整
，房企都收缩了，现在基本聚焦到一线城市 。”

　　一名央企开发商营销负责人告诉界面新闻 ，过去房企的投资地图上还有四五十个城市可选
，如今收缩到十来个，其中北京 、上海
、深圳、杭州等是重点投入的城市
。

　　在其看来 ，现在还在参与拍地的
，主要就是几家央国企，大家的投资策略高度一致 ，因此造成这些重点地块竞争格外激烈。

　　“优质地块稀缺，这类项目去化速度快
，能做出足够的销售规模 。 ”一家头部国资房企相关负责人告诉界面新闻，好产品的前提就是占有好地段 ，核心地段项目流速快 、资金周转快
，资金占用量相对更少，资产回报率（ROE）不会太低
。而且核心地块项目风险更小 ，还能打造品牌
，房源快速清盘，企业就不会背负资产包袱。

　　该负责人向界面新闻指出 ，近来 房价稳定性不足
，一旦项目销售进度拉长，房价能否维持当前水平尚是未知数 。而房企开发普遍动用杠杆 ，资金若迟迟无法回款
，利息成本会持续累积
。卖得越慢，房价波动带来的风险就越大 ，资产贬值的概率也越高。

　　“开发商很难精准把控未来售价 。
”该负责人认为，开发商选取 核心地块本质就是求稳
，团队运营也能保持稳定。“现在房企拿地都精挑细选，对去化流速的要求越来越高
。流速 ，已经是项目的生命线。”

　　据其透露
，每家房企考核标准不一样，但去化流速是最基础的考核指标 。内部会设置回款时限 ，明确多长时间内完成多少回款
、多久能覆盖土地成本
，考核标准根据地块大小、类型及所在城市区分制定
。

　　“以前市场行情火爆，房源开盘就能卖光 ，根本不用为流速发愁。 ”一名地方国资房企人士向界面新闻指出
，从去年开始，房企越来越聚焦核心资产 ，也越来越看重项目回款与去化速度 。

　　“当前房企判断地块价值
，说到底就两件事，能卖多少钱 ，多久能卖完
。
”一家头部央企开发商人士也向界面新闻表示，各家房企内部测算基本都是围着这两个指标转。“越是核心城市的核心地块越有溢价基础
，房企的安全垫也更足 。”

　　一名头部民营房企投资人士持相似看法，对比外围市场 ，核心区地块安全度更高
，“核心区购买力 、客户支付能力更强
。 ”

　　以上海为例，限价放开之后 ，上海新房和二手房的费用 关系已经发生反转。过去是二手房比新房贵
，存在一二手倒挂；如今新房费用 反超二手，费用 天花板随之打开 。叠加新规等政策落地 ，产品端的溢价空间进一步释放
，市中心项目在土拍市场上的优势也就更加突出
。

　　因此，从这一轮行情来看 ，越是资源稀缺的项目
，费用 越高，反而去化表现更好。算完这笔账 ，房企的选取 已经没有太多悬念 。

　　赚钱逻辑变了

　　地抢到了，流速也不愁。现在的问题是
，利润还剩多少？

　　一家品牌房企投资人士表示，过去总想争取更高售价博取利润 ，如今市场环境变了
，尤其是非核心地块，已不再追求极致利润 ，能守住基本利润就行
。

　　上述国资房企相关负责人向界面新闻表达了类似的判断。在他看来
，各家算账逻辑不同，对同一块地的价值评估有差异 ，这很正常 。“但其实每个项目都自带风险
，利润率肯定回不到鼎盛时期的水平，能拿到合理利润就可以 ，不能指望单靠一块地赚大钱
。
”

　　至少对那些能坐上牌桌的央国企而言
，拿核心区地块，就算利润空间会被压缩 ，但亏钱是小概率事件。

　　一名业内人士表示，近些年不少房企计提减值的项目
，绝大多数都在外围城市
、外围地段 。对比四大央企华润、招商蛇口 、中海
、保利发展的财报，中海和华润的利润相对健康 ，招商蛇口和保利发展有一定承压
。

　　数据显示
，华润置地2025年归母净利润254.2亿元，同比微降0.6%；中海地产归母净利润126.9亿元 ，同比下降18.9%。而保利发展2025年归母净利润仅10.35亿元
，同比下跌79.31%；招商蛇口归母净利润仅10.24亿元，同比下滑74.65% 。

　　利润的差距 ，根源在于资产减值
。保利发展2025年计提减值合计约69亿元
，招商蛇口计提约42.7亿元，大部分来自外围城市、外围地段的项目。

　　减值的代价 ，正加速房企的策略转向
，如保利发展今年明显加快了进攻核心城市核心地块的节奏 。仅以上海为例，据界面新闻统计 ，今年保利发展已相继拿下6块地，包括4宗溢价地块
，分别为长宁中山公园地块 、虹口四川北路地块、杨浦八埭头地块和徐汇康健地块，均处于城市核心位置
。

　　对于今年在沪多宗地块落地 ，保利上海相关人士回应界面新闻
，公司是基于城市基本面
、市场容量以及中长期发展潜力作出的市场化决策。

　　越来越多的央国企更早迈出了这一步 。招商蛇口早在2024年就明确提出投资聚焦于“核心10城”，要将绝大多数资源集中到少数确定性最强的城市。建发房产2025年提出的“灯塔战略 ” ，本质也是收缩战线
，押注核心
。

　　外围市场的不确定性远比想象中更大。与其在外围赌一个不确定的利润，不如在核心拿一个确定的薄利 。

　　“核心地块竞争激烈 ，高溢价会挤压一部分利润率
，但项目周转率更高，最终算下来ROE不见得很低
。”一位国资房企投资负责人向界面新闻表示 ，这就是热点地块即便溢价高
，却依然被房企集体围猎的逻辑。

　　现在，押注核心城市核心地段已不是选取 题 ，而是几乎唯一的生存路径 。

　　但这场围绕核心地块的争夺还未结束
。7月的土拍战火刚刚熄灭，下一轮的号角已经吹响。北京朝阳将台、顺义后沙峪两宗地已上架
，上海普陀“真如之心
”三宗地正式挂牌 。同样的面孔，还会坐在同一张牌桌上 ，继续下注
。

　　“普陀真如地块
，我们已经跟了很久了。”上海下一场硬仗，已经有人在提前热身了 。

（文章来源：界面新闻）